8658 | 2 авг. 2026 | 11:04

Една от причините за силната връзка между цените и очакванията е, че много българи използват недвижимите имоти като средство за съхраняване на стойността на своите спестявания.

Дейността „Операции с недвижими имоти“ е създала 8,2% от брутната добавена стойност в българската икономика през 2025 г., а строителството е осигурявало около 7,6% от общата заетост на пазара на труда.

Същевременно сравнението между динамиката на жилищните цени и доходите показва, че имотите в момента са най-достъпни спрямо поне последното десетилетие, ако достъпността се измерва чрез покупателната способност на средната работна заплата.

Въпреки това продължава да стои въпросът дали жилищата не са надценени спрямо съвкупността от основните икономически показатели. Причина за опасенията са високите темпове на поскъпване през годините след пандемията, посочват икономистите от Института за пазарна икономика в анализ, цитиран от ФОКУС.

В анализ, публикуван през 2026 г., Българската народна банка изчислява, че през третото тримесечие на 2025 г. жилищните имоти в страната като цяло са били надценени с 13,8%. Според икономистите това показва наличието на високи пазарни очаквания.

БНБ изчислява показателя чрез векторен модел за корекция на грешката. Той сравнява наблюдавания индекс на жилищните цени с дългосрочното равновесно равнище, определено от модела.

Равновесната стойност зависи основно от хипотетичната възможност на домакинствата да финансират покупката на жилище. Тя се оценява въз основа на брутния вътрешен продукт на човек от населението, лихвените проценти по жилищните кредити и допускане за 25-годишен срок на заема. Отчитат се и преките чуждестранни инвестиции, свързани с недвижимите имоти.

Надценяването представлява процентното отклонение на действителния индекс на жилищните цени от оцененото чрез модела равнище. Следователно по-високите доходи и по-ниските лихви могат да повишават едновременно както пазарните цени, така и равновесната стойност, изчислявана от централната банка.

Макар сегашните равнища все още да не се определят като проблематични, тенденцията към увеличаване на надценеността показва, че отклонението може да продължи да нараства и да се влошава.

Поскъпването на имотите може да изглежда благоприятно в краткосрочен план за строителните предприемачи, за купувачите с инвестиционна цел и за банките, за които е важно стойността на обезпеченията по отпуснатите кредити да не намалява.

Цените обаче до голяма степен се влияят от очакванията. Ако доверието на участниците на пазара отслабне, те могат сравнително бързо да се върнат към равновесните си нива. В зависимост от мащаба на спада това би могло да създаде допълнителни проблеми за икономиката.

Имотите остават предпочитана инвестиция

Една от причините за силната връзка между цените и очакванията е, че много българи използват недвижимите имоти като средство за съхраняване на стойността на своите спестявания.

Според проучване на изследователската компания Dynata от 2025 г. недвижимите имоти остават предпочитаната форма на инвестиция за 39% от българите.

Това отчасти се дължи на изключително ниските лихви по банковите депозити, които почти не осигуряват номинална доходност. При висока инфлация реалната възвръщаемост на спестяванията на практика е отрицателна.

През последните пет години заплатите последователно са нараствали по-бързо от цените на жилищата. Ниските лихви по ипотечните кредити и възможността за покупка на имот с относително малко самоучастие от поне 15% допълнително насърчават търсенето и привличат нови участници на пазара.

Увеличеното търсене допринася за реално нарастване и на равновесната цена, изчислявана от БНБ. Наред с това обаче се засилва и инвестиционното търсене, вследствие на което надценеността на жилищата продължава да се увеличава спрямо фундаменталните им пазарни стойности.

Кои купувачи са най-уязвими при спад на цените

Предвид структурата на вече отпуснатите ипотечни заеми внезапно понижение на цените би засегнало най-силно хората, които наскоро са купили жилище и са вложили малък собствен капитал.

Например купувач, чиито собствени средства представляват 20% от стойността на имота, може да загуби до половината от вложения капитал при спад от едва 10% в общата цена на жилището.

Макар това да не се смята за добра практика, има и случаи, при които се финансира още по-голям дял от покупката, включително чрез използване на потребителски кредит за част от сделката.

Последствия биха усетили и собствениците, които нямат ипотечни задължения. В зависимост от силата на ценовия шок спадът на имотния пазар може да намали общия собствен капитал, притежаван от 

домакинствата.

Това би могло да доведе до ограничаване на потреблението и съответно до икономическа стагнация. Решенията на домакинствата за разходи зависят не само от текущите им доходи, но и от възприеманото равнище на притежаваното богатство.

При понижаване на цените на имотите хората започват да се чувстват по-бедни, ограничават търсенето на стоки и услуги и са по-малко склонни да теглят нови кредити заради намалената стойност на обезпеченията си.

Всичко това води до свиване на вътрешното търсене и се отразява отрицателно върху икономическия растеж в краткосрочен план.

Необходими са повече възможности за инвестиране

За да бъде спряно увеличаването на надценеността на жилищата, могат да бъдат приложени няколко подхода.

На домакинствата трябва да бъдат предложени и други надеждни възможности за инвестиране извън жилищния пазар, които да са свързани със сравнително ниски транзакционни разходи.

Това изисква активизиране на българския капиталов пазар, развитие на инвестиционното посредничество и разширяване на достъпа до световните финансови пазари. Необходимо е и създаването на ликвиден пазар на български държавни облигации, достъпен за гражданите.

Сред тях са максимално съотношение между размера на кредита и стойността на обезпечението от 85%, ограничение на плащанията по обслужването на дълга до 50% от месечния доход и максимален срок на кредита от 30 години.

Мерките ограничават най-рисковите практики при жилищното кредитиране и представляват важна защита срещу прекомерното задлъжняване на домакинствата и натрупването на риск в банковата система.

Засега обаче ефектът им върху динамиката на кредитната активност остава незначителен. Статистиката на БНБ показва, че след въвеждането на ограниченията жилищното кредитиране продължава да нараства с високи темпове. Към юни 2026 г. жилищните кредити са се увеличили с 26,4% на годишна база.

Това означава, че изискванията могат да подобрят качеството и устойчивостта на новоотпуснатите кредити, но на този етап не са достатъчни сами по себе си, за да ограничат бързото разширяване на кредитирането.

Ако надценяването на имотите продължи да се увеличава, БНБ би могла постепенно да затегне някои от праговете, да ограничи допустимите отклонения или да въведе допълнителни целеви мерки, насочени към най-рисковите кредитополучатели.

Рискът от финансова криза, подобна на тази от 2008 г., остава минимален. Надценеността на жилищата обаче поражда опасения, особено ако продължи да расте през следващите години.

Чрез внимателно подбрани мерки могат да бъдат ограничени спекулативните покупки, движени от прекалено високи очаквания. Това би позволило на равновесните стойности постепенно да достигнат пазарните цени и рискът да бъде овладян, преди да се превърне в реален икономически проблем.