20287 | 20 апр. 2026 | 11:40

Как Италия адаптира строителните договори с частни възложители при динамика на разходите

Как Италия адаптира строителните договори с частни възложители при динамика на разходите, пояснява в интервю президентът на италианската асоциация Confindustria Assoimmobiliare: 

- В Италия през последните години строителните предприемачи се сблъскаха със значителна нестабилност на разходите. Как това се отрази на начина, по който се структурират и реализират проектите, особено при дългосрочните жилищни проекти?

В италианския частен жилищен сектор колебанията в разходите не промениха радикално правната рамка, но значително преобразуваха договорната структура.

Строителните предприемачи вече не са склонни да приемат дългосрочни договори на фиксирана цена без гаранции, по-голям акцент вече се поставя върху по-кратките цикли на възлагане; предварителното прецизно дефиниране на проекта преди възлагането на договора и ранното включване на строителя в проекта. Трето, проектите все по-често се структурират така, че да се ограничи несигурността след възлагането, особено при жилищни проекти, където маржовете са малки, а продажните цени са чувствителни. 

От договорна гледна точка основната промяна е: от „фиксирана цена“ към „контролирана гъвкавост в разходите“.

- От вашия опит на италианския пазар, предоставят ли настоящите договорни практики достатъчно инструменти за управление на тези рискове или има нарастваща нужда от по-гъвкави подходи, като напр. механизми за индексиране на цените?

Италианското законодателство вече предоставя основен инструмент, а именно член 1664 от Италианския граждански кодекс, съгласно който е предвидено преразглеждане на цената при увеличение на разходите от над 10%. На практика обаче това е твърде тромаво, бавно и неблагоприятно за паричния поток. 
В резултат на това частните договори почти винаги го допълват или заменят с клаузи, които са по-адекватни. Налице е ясна тенденция към гъвкавост на договорите, особено по отношение на клаузите за индексация на цените на определени суровинни материали като стомана, енергия, гориво. Съществуват и клаузи в случай на извънредни икономически дисбаланси, както и такива, които позволяват оптимизация на стойността, препроектиране или заместване на определени материали.
Така че отговорът е, че инструменти съществуват, а стандартните рамки вече не са достатъчни. Пазарът се движи към по-сложни и съобразени с конкретните нужди клаузи и договори, които да отговорят на икономическата реалност. 

- Има ли примери или най-добри практики в Италия, където предприемачите/ инвеститори и строителите са намерили практични решения за справяне с колебанията в разходите, като същевременно поддържат финансовата жизнеспособност на проектите?

- От пазарната практика са се очертали някои ефективни решения. Първото е т.нар. „Селективно увеличение“, при който само конкретни разходи подлежат на корекция. Обикновено подобни разходи са обвързани с прагове, тавани и са с ограничен обхват.
Второто работещо решение е „Механизмът на доказване“, при който се изискват фактури или оферти от доставчика като се сравняват базови цени, прави се независима проверка и по този начин значително се намаляват споровете между страните. 
Трети възможен подход е разпределяне на риска на база конкретен обхват, при който се цели да се избегне завишеното ценообразуване на риска на база целия договор. В този случай, цената се фиксира за конкретен обхват от договора, и единствено променливите компоненти подлежат на предоговаряне.
Друга пазарна практика е „оптимизиране на разходите като първо средство за защита“. Този подход позволява смекчаване на част от договорените клаузи, като се проучват цените на алтернативни материали, технически решения, обсъждат се вариант за препроектиране и др. Последните два подхода се отнасят към „защитата на плащанията и паричния поток“ – той е от решаващо значение за строителя и съдейства за по-бързо сертифициране на индексираните цени.

- Поглеждайки отвъд Италия, виждате ли прилики със ситуацията, която се обсъжда в момента в България, където заинтересованите страни обмислят как по-добре да се справят с колебанията в разходите в частните договори за строителство? 

- Въпреки че правните рамки са различни, основният търговски проблем по същество е същият - в контекста на инфлация, нарастващи разходи за труд и продължаваща несигурност по отношение на строителните ресурси, строителните договори с частни възложители на фиксирана цена стават трудни за изпълнение, особено при дългосрочни проекти. 
В България макроикономическите показатели също сочат продължаващ натиск върху разходите, вкл. нарастваща стойност на труда и динамика на строителните разноски, а частните инвестиции са засегнати от по-широка несигурност. От тази гледна точка, дискусията в България изглежда много близка до това, което италианският пазар е преживял. 
В Италия строителните предприемачи все още искат ценова сигурност и банкова гаранция, но строителите вече не са склонни да поемат неограничен риск от разходите. Това е причината двете страни търсят по-балансирани договорни механизми, вместо да разчитат само на строгата логика на фиксираната цена. И в България коментарите по отношение на търговските договори отбелязват, че цените по принцип не могат да бъдат увеличавани едностранно, освен ако самият договор не предвижда такава възможност, което подчертава важността на внимателното изготвяне на договорите с частни възложители.

- Въз основа на вашия опит, има ли конкретни подходи или практики от италианския пазар, които биха могли да помогнат в този дебат?

- Моделът с фиксирана цена при дългосрочни частни проекти все по-трудно отразява реалната динамика на пазара. В Италия това вече е широко прието и се разглежда като причина за изкривяване на първоначалните оферти или за последващи напрежения и спорове по време на изпълнението, тъй като нестабилността на разходите не може изцяло да бъде прехвърлена върху строителя. В отговор на това практиката не отхвърля фиксираната цена като структура, а я надгражда чрез механизми за индексация, които са ясно дефинирани и ограничени до конкретни условия. Подобен подход е в пълно съответствие и с утвърдените международни практики в строителството.
В моя опит най-работещото решение в отношенията с частни възложители е именно хибридният модел, при който се комбинира базова обща цена с целеви корекции при съществени и извънредни промени в разходите. Тези корекции не са универсални, а се прилагат само за предварително определени материали, конкретни компоненти на труда или при надхвърляне на ясно фиксиран праг.
Същественото обаче не е просто наличието на клауза за индексация, а нейното прецизно и функционално формулиране. Необходимо е ясно да бъдат дефинирани условията за активиране на механизма, референтната база и дата, прагът на изменение, методиката за изчисление, изискваните доказателства, както и редът и сроковете за признаване или изплащане на корекциите. Именно тези елементи определят дали клаузата ще бъде реално приложима в практиката. Сходна логика важи и за клаузите, свързани с затруднения или предоговаряне. Без такава конкретика тези клаузи остават трудно приложими и често губят практическата си тежест.
Не по-малко важно е управлението на риска да бъде интегрирано в цялостната логика на проекта, а не да се разглежда изолирано чрез отделни компенсаторни механизми. Най-устойчивите договорни модели включват ранно предупреждение при промени, възможности за оптимизация на стойността, гъвкавост при замяна на материали, активно следене на доставките и ясно разпределение на риска между отделните пакети работи.