12893 | 31 дек. 2014 | 11:23

В другата България пазарът още е надолу

Пазарът на жилищни имоти посреща Нова година с лека, но истинска усмивка. За първи път от 2009 г. цените в най-големите градове спряха пропадането си. Пет години траеше пързалянето към дъното, което е безпрецедентна ситуация в новата история на имотния пазар, откакто НСИ предоставя данни (1993). Дългият период на спад дойде сякаш в отговор на също толкова продължителното поскъпване преди това - от 2003 до 2008 г.

За първите девет месеца на 2014 г. цените спряха да се пързалят надолу и дори отбелязаха леко увеличение, но само в градовете, които се определят като икономически локомотиви на страната - София, Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора, Русе. В другите части на страната мъката продължава, което е логично предвид вътрешната миграция, застаряващото население и липсата на препитание.

Търсене и предлагане

Специално в София пазарът в момента е балансиран за разлика от изминалите 4-5 години, когато предлагането значително превишаваше търсенето, информират от агенция „Явлена“. Равновесието води и до повече сделки. По данни на Агенцията по вписванията през третото тримесечие сделките с всички видове имоти в столицата се увеличават с 12% спрямо същия период на 2013 г. От „Адрес“ отбелязват, че в някои предпочитани райони пазарът вече се диктува от продавача и се стига дотам, че купувачите трябва да се съревновават за най-добрите оферти на пазара. Формално погледнато, има много оферти за продажба, но част от тях са на нереално високи цени, защото собствениците им нямат нужда да продават бързо, казват от компанията.

Ефектът КТБ

Търсенето на апартаменти получи неочакван импулс в края на годината. Той мина под знака на КТБ. Появилата се, макар и за кратко, несигурност в банковата система накара хората да се замислят за това къде съхраняват парите си. Изплащането на гарантираните депозити от 4 декември наля масло в огъня, като според посредници повиши огледите и сключените сделки. последните седмици е имало голяма активност в района на Докторската градина - изкупени са дузина жилища на цени между 1200 и 1600 евро/кв. м, споделят брокери.

Приливът на пари към имотния пазар би трябвало да проличи отчетливо в статистиката за броя сделки в края на 2014 г. и в началото на следващата година. „2014 г. ще се запомни с по-слабо първо полугодие и с много динамично второ. Сред най-важните събития е спадът в интереса на руските купувачи не само към имоти по Черноморието, но и в цялата страна. Друг показателен факт - вече има много предприемачи, който искат да строят жилищни сгради. Интересът им е към кооперации с до 3000 кв. м разгъната площ. Принципът е „малка сграда - малък риск“. Инвеститорите предпочитат да придобиват терените срещу обезщетение, като за София процентът е между 15 и 30% в зависимост от потенциала на парцела и продажните цени, които може да се постигнат, коментира Страхил Иванов, управител на „Явлена“.

„Много хубава година изпращаме. Търсенето нарасна, броят на сделките и на отпуснатите ипотечни кредити - също, цените в някои градове се вдигат. Бих отбелязал намалението на лихвите по ипотечни кредити като важен фактор, както и нарастването на сделките с цел инвестиция, които вече са около 15% от пазара. Активизираха се и покупките „на зелено“, защото предлагането намаля и голям избор няма. Купувачите са разумни и изчакват сградата да бъде завършена на груб строеж (акт 14), преди да пристъпят към сделка“, смята Георги Павлов, изпълнителен директор на „Адрес“.

Доходи и икономика

Друг силен фактор на жилищния пазар са доходите на населението. Истерията от 2003-2008 г. показа, че когато те се вдигат с бързи темпове, това се отразява и на цените. През 2014 г. резки увеличения на възнагражденията не се наблюдаваха и в това няма нищо чудно предвид слабия ръст на брутния вътрешен продукт - 1,5% към третото тримесечие. Средната заплата на национално ниво е 809 лв. пак през третото тримесечие на т.г. спрямо 791 лв. през същия период на 2013 г. Увеличението е с 2,3%.

Същото е положението при доходите, в които се включват постъпленията от допълнителна работа, наеми от собственост, лихви от депозити и др. За третото тримесечие на т.г. Средният доход на домакинство е 2766 лв. спрямо 2722 лв. година по-рано (+1,6%). Тези минимални ръстове поддържат стабилността на пазара, но са крайно недостатъчни за сериозно поскъпване на апартаментите. Затова прогнозите за догодина се движат от „запазване на цените около сегашните им стойности“ до „лек ръст в рамките на 3-7%“. Но отново с уговорката, че това ще важи за най-големите градове. За „другата България“ раздвижването се отлага за неопределено време.

Лихвопадът при ипотечните кредити продължава

Друг показател за настроенията на жилищния пазар са лихвите на банките. Оттам лъха оптимизъм. По данни на БНБ годишният процент на разходите при жилищните кредити в левове е намалял от 7,87% през декември 2013 г. до 7,04% през октомври 2014 г. Ипотеките са най-евтини от 2007 г., когато БНБ започна да обобщава статистиката за крайната цена на ипотеките (с всички такси и комисиони).

Намалението на лихвите взе да дава резултати едва през септември и октомври, когато банковата система отчете сериозен скок на отпуснатите жилищни заеми. Покрай банковите и пенсионните родни драми остана в миманса новината, че през септември отпуснатите жилищни кредити са за 131,6 млн. лв. и отбелязват драстичен ръст с 48% спрямо същия месец на м.г. През октомври тенденцията продължи - увеличението на годишна база е с 45% до 146,5 млн. лв. Това е рекордно ниво от началото на кризата. За последно по-силен октомври имаше през 2008 г., когато бяха раздадени ипотеки за 241 млн. лв. Жилищните кредити в левове са по-достъпни от тези в евро и това е причината българската валута да е категоричен доминант в предпочитанията на клиентите. През октомври т.г. са отпуснати 109 млн. лв. ипотечни заеми в левове, а кредитите в евро са в размер на 37,5 млн. лв. (след като се превалутират).

Раздвижване и при луксозните имоти

Броят на огледите на престижни имоти нарасна с над 20% в последните седмици. Затварянето на една от най-големите български банки накара част от хората с по-сериозни спестявания да преосмислят разпределението им. Активизираха се заможните собственици на голям бизнес, както и лицата, заемащи високи управленски позиции. Това съобщиха от компанията за луксозни имоти „Юник естейтс“.

Събитията у нас в последните месеци се отразиха в две основни направления - покупки на просторни апартаменти в София и на луксозни къщи в затворени комплекси. Най-предпочитаният имот напоследък е четиристаен апартамент в престижен район с осигурено паркомясто. Традиционно търсени са кварталите „Иван Вазов“, „Изток“, „Лозенец“, „Бояна“, както и районите около бул. „България“.

Очакванията на компанията са за ръст на сделките от 5-10% през 2015 г., а цените ще останат без промяна. В момента многостайните апартаменти около ул. „Оборище“ се продават за 150 000-550 000 евро. В „Изток“ продажните нива са между 220 000 и 400 000 евро, в „Иван Вазов“ - 250 000-350 000 евро, в „Лозенец“ - 130 000-500 000 евро.

Апартаментите в Кюстендил – на ниво от 2006 г.

Антоан ВЕЛЕВ

Средната цена на жилищата в Кюстендил продължава да пада стремглаво. В момента старото строителство се продава за около 480 лв./кв. м, което е най-ниското ниво от 2006 г., сочат данните на НСИ. Застоят на пазара в Кюстендил продължава и според представители на агенциите за имоти. През цялата година продажбите са малко, като месечно посредническите фирми успяват да съдействат едва за 2-3 сделки.

„Имаме доста имоти за продажба, но пазарът не върви. Хората са без пари. В града няма работа. Тези, които все пак имат препитание, не получават редовно заплатите си“, отбеляза брокер. През тази година липсват и купувачите от Македония, които в миналото са се насочвали към Кюстендил.

„Или нямат пари, или предпочитат да си купят апартаменти в по-големите градове“, обясняват от агенциите.

От началото на годината в региона са пуснати в експлоатация 10 нови жилищни сгради спрямо 14 през същия период на 2013 г. Според строителни предприемачи заради слабата икономика и липсата на пазар никой не се наема да прави нови жилища, защото ще вложи средства, а реално те няма да се върнат.

В града шампион Стара Загора

Рано е за раздвижване

Христо ХРИСТОВ

Соченият от националната статистика ръст от 3,7 на сто при продажбите на жилищни имоти през 9-те месеца на 2014 г. в Стара Загора е твърде условен и не дава основания да се говори за оживление, категорични са брокери.

Според Живка Кондева от агенция „Рока“ базата за сравнение е твърде ниска. „Много сме далече от нивата през 2008 г. Вярно е, че се реализираха продажби в няколко новопостроени жилищни сгради, но техният брой не е показателен. Сделките станаха факт, защото през т.г. Кооперациите получиха акт 16“, коментира тя. По думите й все още има доста голямо разминаване, около и над 10 на сто при оферти и търсене.

Ивайло Запрянов от „Адрес“ вижда повечето продажби през лятото като резултат от проблемите в банковата система. Вложители побързали да насочат спестяванията си към покупка на жилищен имот, разтревожени най-вече от слуховете. Сега обаче, когато върви изплащането на гарантираните спестявания в КТБ, подобен процес не се забелязвал.

„Засиленият интерес към по-големи, тристайни или жилища с две спални показва, че хората купуват дом, а не инвестират в недвижим имот. Търси се повече ново строителство, като продължават да бъдат от значение етажността и местоположението“, каза Запрянов.