20958 | 11 апр. 2014 | 05:24

Защо има разлика между стойност и цена на жилището

През 2014 г. хората със спестени пари в банките опредено няма да могат да очакват каквато и да е доходност. Лихвите по депозитите ще намаляват. Повечето финансисти знаят, че Европейската централна банка е на път да предприеме още една крачка в посока разхлабване на паричната си политика. Лихвите са почти нулеви и въпросът е: „Накъде повече?“. Ситуацията най-добре се вписва в знаменитата фраза на „българина оптимист“, че винаги може да става и по-лошо. „Големите мислители“, разбирайте най-вече политиците, се напрягат да измислят стимули в посока на покачваща се инфлация. Да, Европа се задушава от „дефлационната прегръдка“, която никак, ама никак не се вписва в новата амбициозна програма за реиндустриализация на евроикономиката. Производство и спадащи цени са две съвършено несъвместими неща. Е, разбира се, че повече от нашите сънародници няма как да приемат този факт, защото съдейки по цените на стоките в магазините, ние сме традиционното изключение, но отново в негативния смисъл.

И така, парите на спестовните българи в банки ще изгубят до някаква степен своята покупателна сила през 2014 г.. Казано с други думи, лихвата по депозитите няма да покрие нивото на натрупаната инфлация през годината. Разбира се, че трябва да направя и едно изключение. Става въпрос за едногодишните депозити, които носят традиционно най-висока лихва, но като цяло те представляват най-малката част от спестените пари. Средногодишната лихва варира в диапазона между 2 и 3 процента. Говоря за средни стойности, без значение в каква валута.

Може би сте забелязали, че в повече от специализираните финансови издания все повече се говори, че пазарът на недвижими имоти се раздвижвал. Да, цените на имотите показват известно съживяване в посока нагоре. Този факт отразява две основни тенденции.

Първата е, както вече казах, посоката на понижаване на лихвените проценти и втората е желанието на банките да отпускат ипотечни кредити. Банковото кредитиране играе най-съществена роля за ценовите равнища на пазара на недвижими имоти. В 90% от случаите българите смятат като най-универсална инвестиция срещу покачване на инфлацията покупката на недвижим имот. Това разбира се, има и своите исторически корени. Точно в тази посока бих желал да споделя някои свои мисли. Категорично трябва да се направи разлика в подхода при покупка на недвижим имот по отношение на това дали той е с инвестиционна цел или за собствено ползване. Също така, в повечето случаи хората бъркат двете понятия „стойност на имота“ и „цена на имота“. Ако купувате имот с инвестиционна цел, единственото, което трябва да ви интересува, е какъв паричен поток той ще ви генерира в рамките на периода на инвестицията. Ако обаче купувате имот с една единствена цел - неговата бърза препродажба, вие
мигновено се превръщате в спекулант

Разбира се, че „спекулант“ не е онази „мръсна“ дума според разбиранията на някои икономисти с по-„леви“ убеждения. Спекулантите са хора, които поемат риск, а не хора, които надуват цените на активите. И така, трябва да направим съществена разлика между „спекулант“ и „инвеститор“. Най-важното за спекуланта е цената, докато инвеститорът се интересува от паричен поток и доходност. Ако сте инвеститор, се смята, че инвестицията е добра, ако от наемите, които ще ви генерира имотът, си възвърнете първоначалното вложение за 7-8 години. Казано с други думи, ако един имот ви генерира по 300 лева на месец, но за него заплатите над 30 000 лева, определено „сте се набутали“. Имах такъв случай наскоро, когато коментирах цена на недвижим имот.

Разбира се, продавачът се беше размечтал - това е твърде типично състояние. Искаше цена от порядъка на 2000 евро за квадратен метър за имот в центъра на София. Това, разбира се, в момента е, меко казано, „твърде амбициозно“. Като му казах, че че и цена от 3000 евро не е проблем, очите му светнаха. Да, но поисках от него „само“ да намери човек, който е готов да наеме имота за 1000 евро месечно за период от 7 години. Това, разбира се,
заличи моментното щастие в очите му

Съвсем по различен начин обаче стоят нещата, ако става въпрос за имот за собствено ползване. Тогава най-важна е стойността на имота, а не цената. Стойността е донякъде субективен критерий. В този смисъл, ако младо семейство прави такава покупка, решаваща дума за стойността на имота има главата на семейството, т.е. съпругата.

При инвестирането в недвижими имоти в развитите пазари от много дълго време съществуват така наречените тръстове за инвестиране в недвижими имоти. Да, за родните балкански нрави е почти невъзможно да намериш трима, които на чисто доброволен принцип да направят покупка на недвижим имот с инвестиционна цел и на финала да не се изпокарат фатално. Дружествата със специална инвестиционна цел за недвижими имоти донякъде дават такава възможност, но аз говоря конкретно за апартаменти и къщи за даване под наем. Такава форма на „съвместна инвестиция“ определено има потенциал за родния пазар. Както всички знаят, в банките има предостатъчно недвижими имоти, които отдавна са класирани в графата „лоши кредити“. Лично за мен е трудно да си обясня как до този момент не се е появил инвестиционен фонд, които да изкупува такъв вид проблемни имоти, които впоследствие да управлява активно. 

Като се замисля, самите банки имат интерес от създаването на такъв тип местен играч. Представяте ли си само - събират се няколко банки, които са конкуренти като кредитни институции, за създаването на инвестиционен фонд в недвижими имоти. Малко вероятно е това да стане, но пък в тази идея има твърде много бизнес логика.

И така, пазарът на недвижими имоти ще се оттласне от дъното през 2014 г. Преди да предприемете стъпка в посока покупка, много добре си формулирайте целта на сделката. Не забравяйте, че при покупката на имота е важно нивото на местните данъци и такси. Ако покупката е с инвестиционна цел, и то със заемни средства, нещата стават много по-сложни. Покупка на недвижим имот с цел алтернатива на банковия депозит с оглед настоящите ценови нива е абсолютно удачна. Препоръчвам го, но задължително преди това се консултирайте със специалист. Мисля, че цените на имотите в централните части на големите градове ще наваксат най-бързо ценовите си равнища след големия спад от 2009-2010 г. Цени обаче над 1500 евро за квадратен метър през следващите две години категорично не очаквам. 

(в. Преса, печатно издание, брой 99 (805 от 11 април 2014)